Det er en stor beslutning at købe fast ejendom. For mange er det deres livs største investering. Derfor er det også vigtigt, at du ser dig godt for, når du bevæger dig ud på boligmarkedet.

Her på siden finder du en række faldgruber, som du skal være opmærksom på, når du skal ud og købe fast ejendom.

Går du og har drømme om en større ejendom, skal du være opmærksom på, at skattefar også gerne vil inddrages i handlen. Er der tale om en ejendom med en grund på over 1.400 kvm. kan du komme til at betale ejendomsavanceskat. Det er en skat, som skal betales af den avance, du som sælger har haft ved salget.

Har du eksempelvis købt en ejendom for 1.000.000 kr., og sælger den for 1.200.000 kr., vil du altså som udgangspunkt skulle betales skat af de 200.000 kr. Den udgift skal du have med i dine overvejelser.

Du har dog mulighed for at undgå denne beskatning, hvis du indhenter en erklæring fra kommunen om, at der ikke må udstykkes fra ejendommen.

Ved grunde under 1.400 kvm slipper du for ejendomsavanceskat.

Beliggenheden spiller traditionelt en stor rolle for mange, når de er på jagt efter drømmehuset. Det kan være du prioriteter en beliggenhed tæt på skole, eller måske er du på udkig efter et hus med masser af mulighed for friluftsliv. Hvad der derimod er mange købere der ikke tænker over er, hvilken betydning en lokalplan kan have for deres ejendom.

Husk lokalplanen

For mange købere virker muligheden for en motorvej i baghaven mindre attraktivt, hvorfor det er meget vigtigt at være opmærksom på sin kommunes lokalplan. Når du køber ejendom gennem en ejendomsmægler eller advokat bør den pågældende fremlægge en såkaldt ”ejendomsdatarapport”, hvori du kan se, hvilke lokalplaner, der er gældende for det område du er ved at erhverve ejendom i.

Forbudslinjer

Derudover kan det også være vigtigt at være opmærksom på forbudslinjer, hvis du går med planer om ombygning af en ejendom. Der gælder følgende regler du skal være opmærksom på:

Forbudslinjer strand (300m), skov (300 m), sø og vandløb (150m), kirker (300 m) samt vejbeskyttelseslinjer og udsigtsarealer, hvor der ikke må bebygges.

For mange vil det være en selvfølge, at man skal holde et vågent øje med, hvad der bliver skrevet i en tilstandsrapport.

Du skal dog være opmærksom på, at en tilstandsrapport ikke tager højde for alt. For eksempel er det altid en god idé at kigge efter fugt problemer, særligt i ældre boliger og kælderrum.

Selvbyg eller medbyg

Er det oplyst, at der er selvbyg eller medbyg på ejendommen, kan det også være en god idé at snakke med sælger om, at få foretaget en ekstra grundig teknisk gennemgang af den del af ejendommen. Eksempelvis må el- og vvs-installationer ikke være udført som selvbyg, men skal være udført af autoriserede installatører.

Hvis du vil være sikker på, at sådanne installationer ikke er selvbyg, kan du bede sælger om at redegøre for dette arbejde og eventuel få fakturaer fremlagt.

Når du køber fast ejendom vil du blive givet en BBR-meddelelse over ejendommen. Denne indeholder oplysninger omkring boligareal, og hvor meget af det samlede ejendomsareal der reelt må anvendes til beboelse. Det er disse oplysninger du skal ligge til grund ved en handel.

Det betyder, at selvom du ved en gennemgang af huset fx ser at 1. sal indrettet som soveværelse, på trods af at BBR-meddelelsen oplyser at 1. salen ikke er omfattet af boligarealet, så skal du altså tilgå handlen med udgangspunkt i, at 1. sal ikke må benyttes til beboelse.

De forhold der møder en som køber ude på ejendommen, kan på den måde nogle gange være misvisende for, hvordan forholdene reelt er.

Overtagelsesdagen er helt naturligt en meget vigtig dag, da det er her du får nøglerne til din nye ejendom.

Men denne dag er også vigtig, fordi det samtidig er dagen for mangelsbedømmelsen, altså den dag, hvor man opgøre de eventuelle fejl og mangler der må være ved ejendommen.

Samtidig med det overgår risikoen også til dig som køber, hvilket betyder, at eventuelle skader der måtte ske på ejendommen herefter, er dit eget problem.

Dagen er også afgørende for eventuelle udgifter og indtægter der må knytte sig til ejendommen.

Det kan fx være huslejeindtægter eller udgifter til el og lignende. På overtagelsesdagen overtager du som køber både udgifter og indtægter for ejendommen, hvilket vil blive opgjort ved det man kalder refusionsopgørelsen.

Som køber kan du tænke, at ting som vaskemaskine og tørretumbler er inkluderet i prisen, når du har set det stå i huset. Dette er dog ikke altid tilfældet, derfor kan det være en god idé at holde øje med, om alle de ting du har en forventning om at overtage, også er omtalt i salgsopstillingen, og dermed også er en del af handlen.

Ved køb af sådanne ejendomme kan det være meget godt at tjekke for eventuelle udgiftskrævende beslutninger. Her bør du bede sælger om referater fra bestyrelsesmøder, for at få et overblik over eventuelle forestående større investering.

Er der en vejforpligtelse?

Ved grundejerforeninger skal du også være opmærksom på, om at disse har det man kalder en vejforpligtelse. Det betyder at foreningen skal betale for at vedligeholde veje og brønde osv. Vejforpligtelse kan være en stor udgift, som alle foreningens medlemmer i princippet skal være med til at afholde.

Vedligeholdelsesrapporten er vigtig

I ejerforeninger er det afgørende at vide, om der er truffet beslutning om kommende renoveringsopgaver på ejendommen, som alle i foreningen i så fald vil hæfte for. Dette kan afdækkes ved at bede om at få fremlagt en vedligeholdelsesrapport.

Skulle skaden være sket, og du har købt en ejendom, som du fortryder, er der heldigvis mulighed for at fortryde handlen. Indtil sælgeren accepterer dit bud på huset, kan det ske helt kvit og frit.

Så snart sælger har accepteret dit bud, er man anderledes mere bundet, og kan kun fortryde handlen mod betaling af 1 % af købesummen til sælger.

Kontakt Advokatfirmaet ARCHA for en uforpligtende vurdering af dit huskøb. Vi har mange års erfaring med huskøb, og kan i sidste ende spare dig for uventede omkostninger.

Kontakt os for en uforpligtende, gratis drøftelse. Vi hjælper dig med drømmeboligen.